05 Set Gli sviluppi del mercato immobiliare in Rep. ceca: quali le tendenze future ?
Indubbiamente i prezzi degli immobili residenziali nella Repubblica Ceca sono ancora in aumento. Detta situazione è sostanzialmente la conseguenza di una forte domanda di immobili che non viene compensata da un’adeguata offerta. Si costruisce poco, l’offerta dei nuovi appartamenti, specie a Praga, è bassa. Il futuro sembra premiare la soluzione della locazione tenendo conto che le giovani generazioni non percepiscono questa soluzione in maniera negativa: affittare, condividere o prendere in prestito è oggigiorno una parte della nostra vita quotidiana e queste tendenze si stanno spostando anche nel settore dell‘edilizia abitativa. Il prezzo medio di vendita nella Rep. ceca ha raggiunto il tetto delle 88.000 CZK/m 2 nel quarto trimestre del 2021. Questo si traduce in un aumento dei prezzi del quasi il 20% rispetto allo stesso periodo del 2020. Il prezzo medio di vendita degli appartamenti a Praga attualmente raggiunge i 138.000 CZK/m 2.
Rimanendo a Praga, nel primo trimestre del 2022 il prezzo medio è ulteriormente salito a circa 150.000 CZK/m 2 mentre nel secondo trimestre del 2022 esso ha già raggiunto quota 165.000 CZK/m 2 . Tradotto in pratica significa che, applicando il prezzo medio di cui sopra ad un bilocale in Praga della superficie di 65 m 2, il prezzo della compravendita raggiunge gli 11 milioni di corone ceche. Usando i tassi ipotecari di oggi, una giovane coppia pagherà un totale di circa 20 milioni di CZK per un appartamento del genere in 30 anni, cioè nell’arco temporale medio della durata di un mutuo. Molti giovani coppie si trasferiscono fuori Praga e preferiscono costruire una casa più spaziosa con giardino allo stesso prezzo.
Come detto la soluzione del futuro, quasi obbligata, appare la locazione. Il prezzo medio di un alloggio in affitto nella Repubblica Ceca è di 250 CZK/m 2/mese, mentre a Praga si sale a 350 CZK/m 2/mese. Ritornando all’esempio svolto primo, cioè al bilocale, significa un affitto di 22.800 CZK/mese nel territorio di Praga, che è un importo significativamente inferiore alla rata mensile del mutuo per un appartamento di ampiezza simile.
Nel 2021 si è registrato un aumento delle vendite di case unifamiliari specialmente nella Boemia. Si trattava solitamente di villette a schiera nuove. L’interesse è da attribuire non solo al rapido aumento dei prezzi, ma anche alle restrizioni legate alla pandemia di Covid-19. L’interesse per le vecchie case destinate alla ricostruzione sta diminuendo, principalmente a causa degli alti costi dei materiali da costruzione, dei lavori di costruzione, dei trasporti e delle tasse di discarica. Il prezzo medio per una casa familiare oscilla tra i 60.000 e i 75.000 CZK/m 2. Il costo di costruzione è influenzato dai materiali utilizzati, dalle spese di trasporto o discarica, nonché dal metodo di costruzione. Attualmente, tenuto conto della crescita dei prezzi di ferro, plastica, legno, ed altri componenti e lavori non solo edilizi, si registrano incrementi di prezzo dal 30% al 90%, Si può quindi affermare che i prezzi delle case unifamiliari nell’area circostante Praga – la regione della Boemia centrale – possono raggiungere i prezzi delle unità residenziali a Praga.
Nel mercato fondiario la domanda supera l’offerta. Il maggiore interesse è per i terreni in prossimità delle città capoluogo di regione che hanno una buona accessibilità ai trasporti. Nel 2021 il tasso di crescita dei prezzi è aumentato di oltre il 20% su base annua. Attualmente, il prezzo di terreni edificabili nel territorio della capitale Praga varia in media da 20.000 CZK/m 2 a 25.000 CZK/m 2.
Brno, 1.9.2022